Assinar um contrato de compra e venda é, para muitos, um grande frio na barriga ou, senão, a realização de grandes sonhos e resultado de anos de trabalho. No entanto, às vezes, acabamos por não nos atentar a pequenos detalhes quanto à origem ou à propriedade do bem objeto do contrato. Imagine-se no seguinte cenário: você acabou de realizar seu sonho da casa própria ou seu primeiro veículo e, após um tempo, é notificado de que esse mesmo bem, na verdade, pertence a um terceiro que não era o vendedor na celebração do contrato de compra e venda, ou que há uma decisão judicial ou ato administrativo determinando a sua perda e a entrega deste bem para um terceiro legítimo. Pois bem, cenários como esse são mais costumeiros do que se imagina, e é nessas situações que nossa legislação garante para você o direito de Evicção.

O direito de evicção protege você, comprador, quando perde, total ou parcialmente, o bem adquirido em razão de um vício jurídico anterior à celebração do contrato, o qual você desconhecia ou não foi avisado no momento da anuência. Normalmente, são pendências judiciais ainda não resolvidas sobre aquele bem, como uma sentença judicial ou um ato administrativo.

Em outras palavras, é a garantia de que você, comprador, munido de boa-fé, não sairá no prejuízo caso descubra que o alienante, vendedor, não tinha o pleno direito de dispor daquele bem. Para entender melhor, veja como é no dia a dia:

“Você (comprador) comprou de Pedro (vendedor) um imóvel rural, mas, anos depois, perdeu a propriedade por sentença que reconheceu o direito anterior de Maria (terceiro), verdadeira dona do bem. Diante da perda total, João buscou ressarcimento com base no art. 450 do CC, configurando evicção, já que a perda decorreu de decisão judicial fundada em direito preexistente de terceiro.”

“Imagine que você (comprador) compre um carro usado, acreditando que toda a documentação está em ordem. Pouco tempo depois, é parado em uma blitz e descobre que o veículo havia sido roubado antes da venda. O carro é apreendido, e você perde a posse e a propriedade do bem, mesmo sem ter culpa alguma. Nessa situação, você pode entrar com uma ação contra quem lhe vendeu o carro para ser indenizado pela perda sofrida”.

Nesses contextos, percebe como é fundamental se prevenir antes de celebrar um contrato de compra e venda?

Antes de assinar qualquer contrato, o adquirente deve buscar realizar as diligências necessárias para investigação do bem, capaz de analisar documentos e verificar a legitimidade da propriedade para evitar surpresas futuras. A atuação preventiva de um advogado especializado é o que garante que a conquista de um bem não se transforme em prejuízo, protegendo o patrimônio e a tranquilidade de quem confia no negócio celebrado.

O QUE DEVO FAZER?

Inicialmente, é preciso que o comprador tenha agido de boa-fé no momento da contratação, pois, sabido da relação jurídica anterior à compra, este perderá totalmente o direito de restituição. Ao perceber que perdeu a posse ou a propriedade de um bem em razão da evicção, o primeiro passo é reunir toda a documentação que comprove a compra e sua boa-fé na anuência do contrato. Isso inclui:

• A cópia original do contrato de compra e venda;
• Comprovantes de pagamento, como transferências bancárias, PIX ou recibos;
• Documentos do bem objeto do contrato, como CRLV no caso de veículos ou matrícula atualizada no caso de imóveis;
• Documentos que comprovem as tratativas com o vendedor, como mensagens, assinaturas e-mails.

Além disso, é essencial um especialista em Direito Contratual. Esse profissional poderá analisar as circunstâncias do caso, confirmar se há realmente uma situação de evicção e indicar o melhor caminho jurídico.

QUAIS SÃO OS MEUS DIREITOS?

O nosso Código Civil, em seus artigos 447 a 457, assegura ao comprador de boa-fé o direito à restituição integral do preço pago caso ocorra a evicção, além de outras indenizações, como:

• indenização dos frutos que tiver sido obrigado a restituir: em casos como locação, na qual o locatário é obrigado a restituir os aluguéis recebidos, poderá este requerer indenização quanto a esses aluguéis;
• indenização pelas despesas dos contratos e pelos prejuízos que diretamente resultarem da evicção: taxas de cartório, tributos já pagos etc.;
• custas judiciais e aos honorários do advogado por ele constituído: caso o comprador seja obrigado a ingressar com uma ação judicial e arcar com assistência jurídicas e encargos judiciais, o vendedor terá que restituir ao final do processo, se procedente;
• O desfazimento do contrato e a restituição da parte do preço correspondente ao desfalque sofrido.

QUANDO ATÉ O VENDEDOR NÃO SABIA.

É comum que tanto o comprador quanto o vendedor atuem de boa-fé em uma negociação. Pode acontecer, por exemplo, de o vendedor também não saber que o bem vendido tinha algum problema jurídico anterior — como uma penhora, fraude ou disputa judicial — e, mesmo assim, o negócio resultar em evicção.

Nesses casos, o direito do comprador à indenização permanece, pois o Código Civil não exige má-fé do vendedor para que ele seja responsabilizado. O que se protege é a confiança depositada no negócio e a segurança jurídica das relações contratuais.

O vendedor pode até ter sido enganado ou desconhecer o vício jurídico do bem, mas, ainda assim, ele é quem deve indenizar o comprador, já que foi o responsável pela transmissão da coisa. Posteriormente, se o vendedor provar que também foi vítima e que existia um terceiro causador do problema, ele pode ingressar com uma ação de regresso para ser reembolsado por quem realmente deu origem ao dano.

Em conclusão, a evicção mostra como celebrar contratos sem certificar-se de eventuais pendências sobre o bem pode gerar grandes prejuízos. Por isso, é fundamental o acompanhamento de um advogado especializado antes, durante e após a aquisição de um bem, para evitar riscos e assegurar que o comprador esteja protegido diante de eventuais pendências judiciais.

Referências bibliográficas

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Autor: Igor Abreu – Estagiário