No cotidiano da construção civil, é comum que construtoras, empreiteiras e engenheiros realizem um trabalho técnico impecável na execução de uma obra, mas enfrentem sérios problemas jurídicos após a conclusão do projeto. A origem dessa vulnerabilidade raramente está na qualidade da edificação em si, mas sim na ausência de um registro formal e detalhado do momento da entrega do imóvel.

Confiar apenas em fotos avulsas, arquivos esparsos ou trocas de mensagens informais cria uma margem de risco expressiva. Quando o proprietário alega o surgimento de um defeito meses ou anos após a conclusão, a falta de documentação adequada dificulta a comprovação das condições originais em que o bem foi entregue.

A entrega de um empreendimento ou reforma não deve ser vista apenas como o término do serviço contratado, mas sim como um ato jurídico fundamental de transição de posse e responsabilidade. Quando o construtor dispõe somente de arquivos esparsos e não possui um termo formal assinado atestando o estado do imóvel, surgem incertezas sobre três pilares essenciais: a) a condição exata de entrega; b) as orientações de uso e manutenção repassadas ao cliente com as devidas especificações de uso, prazos de garantia de componentes e cuidados de conservação do imóvel; e c) a verificação de vícios aparentes.

Um grande equívoco é presumir que o surgimento de um defeito após a entrega implica, automaticamente, a culpa ou o dever de indenizar da empresa construtora. O ordenamento jurídico exige a análise rigorosa da origem da falha e a comprovação do nexo de causalidade entre a execução da obra e o dano alegado.

Ainda que o Superior Tribunal de Justiça (STJ) e a legislação prevejam a responsabilidade objetiva do construtor em diversos cenários, essa responsabilidade pode ser afastada caso fique comprovada alguma das excludentes legais, tais como: culpa exclusiva do consumidor ou de terceiro e caso fortuito ou força maior.

Para gerir os riscos da atividade com precisão, a construtora precisa conhecer a aplicação dos prazos previstos na legislação brasileira:

1. Solidez e Segurança (Art. 618 do Código Civil): o construtor responde pelo prazo irredutível de 5 (cinco) anos pela solidez e segurança do trabalho. Esse período é um prazo de garantia legal. O prazo prescricional para o contratante acionar a Justiça em busca de reparação por vícios surgidos nesse quinquênio é de 10 (dez) anos (Art. 205 do CC).
2. Vícios Aparentes x Vícios Ocultos:

• Vícios Aparentes: falhas visíveis e de fácil constatação (como vidros trincados ou riscos no acabamento) devem ser reclamados em até 90 (noventa) dias a contar da entrega efetiva (Art. 26 do CDC). A existência de um Termo de Vistoria de Entrega detalhado é a principal prova para demonstrar que o imóvel foi aceito sem tais vícios.
• Vícios Ocultos: defeitos que só se manifestam com o tempo e o uso. O prazo decadencial de 90 dias para reclamação se inicia no momento em que o defeito se torna ostensivo e perceptível.

A proteção jurídica da construtora não deve ser reativa, aguardando a chegada de uma notificação extrajudicial ou citação em processo, mas sim preventiva. A implementação de rotinas rigorosas de compliance imobiliário inclui a elaboração do Termo de Vistoria e Recebimento da Obra, a entrega formal do Manual de Uso, Operação e Manutenção e o Laudo Técnico de Entrega com Registro Fotográfico/Audiovisual Padronizado.

Referências

BRASIL. Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990. Dispõe sobre a proteção do consumidor e dá outras providências. Brasília, DF: Presidência da República, 1990. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8078compilado.htm. Acesso em: 26 ago. 2026.

BRASIL. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Brasília, DF: Presidência da República, 2002. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm. Acesso em: 26 ago. 2026.

SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. Agravo Interno no Agravo em Recurso Especial nº 2.092.461/SP. Relatora: Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 24 de abril de 2023, DJe de 27 de abril de 2023. Brasília, DF: Superior Tribunal de Justiça, 2023.

SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. Agravo Interno no Agravo em Recurso Especial nº 2.499.655/MS. Quarta Turma, julgado em 18 de fevereiro de 2025, DJe de 21 de fevereiro de 2025. Brasília, DF: Superior Tribunal de Justiça, 2025.